2011年11月02日

物調

昨日、
S土地開発のMちゃんに届けてもらった111101の4の物件
府下(南部)K市F町の13年落ちRCレジ、1R40戸で全空き?、

聞くと航空会社が社員寮として一括借上げしていたのを
解約して今全空き、との事でした。

早速、物件調査へ。

ふんふん、モノはどうですか、と。
まぁまぁきれいなぁ。

横、裏、はぁ、こんなもんやろね。
音、匂い、雰囲気、人通り、なるほどね、と。

私、おもむろにiPhone4sを取り出し、
付近の家賃相場を調べる(便利になったもんです)
HOMESとアットホームさん、助かります!

さて、
共込み4.5として×40戸で月180
年2,160、稼働率平均85%、OPEX20%として
NOIで1468.8→大体1,500ぐらい、
ちょっとストレスかけてCAP12%として
12,500万ぐらいやな、と。
まぁ、出口は15,000ぐらいやろね。

しかし、
今から全部埋める費用が、
BACK3として4.5×3×40で540、
まぁ、500として差し引き12,000ぐらいか。

でもなぁ、
言値20,000やから何ぼ何でもいきなり6掛けは言いにくいわなぁ。
まぁ、いつも通り『だめもとの抜き足指し足』で行こか、
いや、待てよ、ちょっと待て!じっくり考えてからの方がええ、

などと、うじうじ考えているところに、
MちゃんからタイムリーなCallが…。

私   『あ、Mちゃん、毎度!、今、見てたとこよ。』
Mちゃん 『あーほんまぁ、それな、ごめん、買付け入ったらしいわ』
私   『えぇー、そうなん。ほんまぁ。ほんで何ぼで?』
Mちゃん 『何や、18,000ぐらいらしいわ。』
私   『ほぉ〜ええ値やねぇ、業者ちゃうよねぇ?』
Mちゃん 『はっきりとはわからんけどなぁ。』.......

売れるんですね、収益物件って!、しかも高く!


こちらとすれば、
長期保有は考えてないし(せいぜい5年)
出口を考えれば、指値はどんどん潜ってしまうしなぁ。

まっ、いいか!
気を取り直して、次、行きましょう!

ポチっとお願い致します(拝)
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posted by kuwachan at 23:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年11月01日

満室にする気あるの?

今日は少しエキサイトしてしまいました。

タイトルにあるように、『満室にする気あんの?』と。

弊社が約6年前にわざわざ子会社SPCを作って
現物で購入するときにノンリコをセットした
府下S市Hの中古レジ。

当初は、
グループの賃貸管理会社にPMを任せていましたが、
色んな理由でその会社もクローズ。
その後、大阪のA建物管理さんに変更したものの
その会社も何故か具合が悪くなり、今、3代目のPM、G社。
今年の2月から任せてます。

購入当時(2005年)、私は証券化のアレンジメント会社を
弊社フランチャイズ1号の会社として立ち上げており、
今から思えばへんてこりんなスキームで運営していました。

さて、
そのG社。一度も満室にしたことがなく、
リーシング強化の案としては値下げ提案オンリー。
今年の8月頃からも再度条件緩和していましたが、
DSCRもヒットしっぱなしでレンダーサイド(サービサー)
からもPM解任事由に該当するとの警告メールがCcで回ってきました。

まぁ、近隣の競合物件の稼働状況から見ても
そんなに簡単にリースアップできるとは思っていませんが
今日の打ち合わせで私のクールで的確な小言に耐えかねたのか、
おぉーと、半逆切れモードに。

何やら早口で、立て板に水の如く専門用語をまくしたて、
その後『あぁスッとした』的な顔をしたので
久しぶりにぶち切れてしまいました。

ピィーガオォ〜〜〜ホニャララガオォーピー〜〜〜。
(すいません再現できません、ご了承ください)

さて、
今日の案件です。

111101の1
大阪市内N不動産のYさん
N不動産系列N建設の社員の親戚の方所有の土地
府下S市Hの土地52坪(更地)
弊社での買取依頼
→言値坪45万円のところ総額2,000万円(坪38万強)で乙波。

111101の2
N不動産UNのTさん
府下T市Hの建付き地180坪
弊社での買取依頼
→解体後4区画へ分割し分譲
完宅有効150坪、条件なしで売り40万、総額6,000万円
そこから解体、管整備、測量、税金、金利、利益(適正ね)
を引いて4,000からMAX4,500のレンジで乙波、返事待ち。

111101の3
MU不販Aさん
府下S市Uの土地300〜相続案件、
弊社での買取依頼
→物件図面依頼、今週中入手、すぐに金額だしますね。
Aさん明日から中国へ(個人的な投資案件だそう、やるね!)

111101の4
ベテランS土地開発のMちゃん
売主直の収益物件(新築)2棟
弊社での客付け依頼
→すいません、資料わざわざ届けて頂きまして。
 明日物件見に行きます。

111101の5
ベテラン大先輩KのKさん
府下K市Tの土地62坪
弊社で建築請負できるかも(お客さん紹介、但し本人東京在住)
→ありがとうございます。ローンその他色々と検討してみます。

111101の6
M信不販のNさん
今、メール入って来ました、電話ありました。
大阪市内新築レジ
→明日連絡しますね(あっ、明日休みか!)

以上です。

読者の皆様、
すいません、専門用語には気をつけます。
はじまったばかりなのでどうかお許しを。
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posted by kuwachan at 20:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年10月31日

今日の案件


早いものでもう10月も終わりです。

今月は大阪市内の小さな区分マンションを1つ仕込みましたが、
正直この程度では会社としては到底足りません。

このところ、とみに仕入れが難しくなってきています。
何でそんな値段で買うの?と言うような話をよく聞きます。
中堅以上は仕入れノルマが厳しく、高買い(タカガイ)
やむなしなのでしょうか。

まぁ、よそはよそ。言い訳はやめましょう。

さて、気を取り直して今日の案件です。
先週の金曜日から今日にかけて物件資料メールが沢山入っています。

111031の1
M信不販のNさん
大阪市内T区Mの土地建物入札案件
工業60の200
→見送り(再販のイメージわかず)

111031の2
同上、Nさん
府下I市 南海本線T駅徒歩3分の土地建物+隣接土地(駐車場)
土地はそれぞれ20坪くらい、1つは収益物件
1階店舗+1Rが2つで月15万、駐車場は2万強、年合計200万強
言値バルクで2,000万(=これは高い)、
→出口付けば指値(先に再販先=出口を探そう)

111031の3
同上、Nさん
大阪市内N区の4年落ちレジ1棟
NOIで3,800万弱(現在満室稼動)、しばらく前まで言値52,000万、
ついこの前50,000万、今回12月決済可なら42,000万とのこと。
→う〜ん、手込み税込みで40,000万切ればなぁ、という感じ。
(因みに手込みとは、購入時の仲介手数料のこと)

111031の4
当社外部参与のIさん
大阪市内K区Dの3年落ちレジ1棟
NOIで6,300万強(現在満室稼動)、これも上記同様ダダ下がり、
言値84,000万円、NET7.5%
→NET8%台までは静観(というか見送り…人気のエリアですが)

111031の5
同上Nさん
兵庫県N市Nの大手健保所有のテニスコート入札案件
→要検討(入札は連戦連敗続きなので半分意地)

111031の6
社長案件
大阪府下I市 南海本線I駅徒歩圏の土地(相対)
約300坪を処分したい(社長知人所有)
→要検討(アイタイは有難いです。最近、社長、調子いいなぁ)

111031のその他
即シュレッダー行き3つ4つ
てな感じでした。

大阪市内の築浅レジも本当にタイミング次第です。
私が狙っているのは5年以内のRC、ネットで8.5%以上、10億前後。
あれば教えてくださいね。宜しくお願いします。

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是非是非ご協力くださいませ。

ではでは。

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posted by kuwachan at 17:51| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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